O que é averbação do imóvel? Veja como funciona

Antes de entrarmos nos detalhes da averbação, é importante esclarecer o que significa um registro de imóvel.

Trata-se de uma obrigatoriedade prevista em lei que formaliza a transferência da propriedade de um imóvel. Ou seja, ter em mãos apenas um contrato de compra e venda não garante a aquisição de um bem.

Para se ter ideia a esse respeito, de acordo com dados do Ministério do Desenvolvimento Regional, metade dos domicílios urbanos no Brasil possui algum tipo de irregularidade, portanto, são aproximadamente 30 milhões de imóveis com problemas.

Essa situação ocorre em áreas de invasão, loteamentos irregulares e, por incrível que possa parecer, em edifícios de alto padrão, cuja obra não obedeceu à risca as exigências municipais.

É importante saber que um imóvel irregular pode trazer muitos aborrecimentos e problemas, uma vez que essa condição pode ocasionar:

• Redução no valor de mercado;
• Impossibilidade de aquisição através de financiamento imobiliário;
• Perda do imóvel.

Isso significa que o conhecido “contrato de gaveta” pode se transformar em um sério problema. Por isso, é imprescindível que tanto o registro como a averbação do imóvel estejam de acordo com a legislação vigente.

Neste post, apresentaremos detalhes a esse respeito. Continue a leitura e confira!

O que é averbação do imóvel?

A averbação do imóvel é um processo cartorial que consiste em registrar na matrícula desse bem todas as alterações existentes que afetam a sua construção original, tais como:

• Novas construções;
• Reformas;
• Desmembramentos;
• Demolições, etc.

Além disso, é uma necessidade para a realização da hipoteca ou penhora de um imóvel, condição para a disponibilização do bem como garantia em um empréstimo.

Também se torna obrigatório em processos que envolvem o cancelamento de usufruto, casos de separação ou divórcio e ainda outras situações que estão diretamente associadas ao registro do imóvel junto ao município.

Um exemplo disso é a mudança do nome do logradouro onde o imóvel está localizado, ou ainda uma alteração de zoneamento ou classificação estabelecidos pela prefeitura e até mesmo as alterações nas confrontações do bem.

Trata-se, portanto, do cumprimento da Lei nº 6.015/1973 que dispõe sobre os registros públicos.

Qual a importância desse processo?

A averbação do imóvel é uma ação que assegura ao proprietário a regularidade do bem.

Esse fato é fundamental para a valorização da propriedade, uma vez que em alguma situação envolvendo a sua negociação esse item terá que ser cumprido e adequado conforme as exigências legais.

Desconsiderar esse assunto poderá levar a uma desvalorização do imóvel, uma vez que medidas terão que ser tomadas para a sua regularização, o que envolve:

• Tempo;
• Dinheiro;
• Busca por documentações.

Essa situação desestimula o comprador a concluir a negociação, pois esse fato pode gerar sanções e problemas de difícil resolução. Portanto, o mais fácil para quem está em busca por um imóvel é optar por outras alternativas que não geram desgastes e transtornos.

Interessado nesse assunto?

Vale a pena a leitura de nosso post: Tudo o que você precisa saber antes de comprar um imóvel!

O que acontece quando a averbação não é feita?

A falta de averbação impede que a prefeitura tenha conhecimento exato sobre a condição do imóvel, o que interfere diretamente no cálculo do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU).

Por exemplo, a demolição de uma construção em um terreno tende a reduzir o valor do imposto, enquanto a construção de uma nova obra geralmente o aumenta.

No entanto, muitos proprietários, para evitar o aumento desse tributo, optam por não realizar o registro. Contudo, a prefeitura pode identificar mudanças na estrutura do imóvel utilizando tecnologias e ações específicas, como:

• Fotos de satélite;
• Drones;
• Fiscalização presencial.

Se as alterações forem comprovadas, o proprietário poderá ser obrigado a pagar os impostos retroativos, além de estar sujeito a multas aplicadas pela fiscalização.

Outro ponto relevante é o descumprimento do Plano Diretor da cidade. Esse documento estabelece diretrizes que precisam ser seguidas, e uma fiscalização pode determinar a paralisação de uma obra ou, em casos extremos, exigir sua demolição.

Averbação e registro de imóvel: qual é a diferença?

Como já mencionado, a averbação é uma comunicação oficial de todas as alterações que ocorreram em um determinado bem imóvel.

O registro de imóvel é um documento que apresenta os detalhes do bem adquirido ou da propriedade do cidadão.

Portanto, cada imóvel possui uma matrícula junto à prefeitura, onde se consegue obter informações a seu respeito.

Isso significa que na medida que mudanças forem acontecendo, o registro vai sendo atualizado a partir desse processo.

Sobre o processo de averbação

A averbação precisa ser realizada visando atualizar a situação de algum imóvel, conforme já vimos anteriormente.

Para isso, seguem algumas dicas importantes para facilitar esse processo:

Onde realizar?

Para averbar um imóvel, o proprietário ou representante legal deverá procurar o cartório de sua cidade destinado a esse fim para dar entrada nesse processo.

Outra possibilidade é o de fazer o encaminhamento através da internet, uma vez que muitos cartórios já oferecem essa opção.

Existe uma taxa a ser paga para a averbação, que varia entre os municípios e o tipo de registro que está sendo solicitado.

Em alguns casos, é cobrado um percentual sobre o valor do imóvel e em outras situações se trata de um valor fixo.

Quanto tempo leva?

O tempo para regularização das informações apresentadas ao cartório de imóveis deverá ser realizado em até 30 dias a partir da entrada de todos os documentos, desde que em acordo com as exigências legais e após o pagamento da referida taxa.

Essa informação é encontrada na Lei nº 6.015, Artigo 188.

O Artigo 189 dessa mesma lei observa que nos casos envolvendo uma segunda hipoteca do imóvel esse prazo aumenta para 30 dias.

Quais documentos são necessários?

Os documentos previstos na averbação do imóvel dependem do que se pretende regularizar.

No caso em que se pretende realizar uma construção, será necessário apresentar:

• Certidão Negativa do INSS;
• Certidão de Construção;
• Habite-se;
• Matrícula do lote.

Para um processo de demolição:

• Certidão negativa de débito do INSS;
• Requerimento com assinatura do proprietário do imóvel;
• Alvará e certificado de demolição, emitidos pela prefeitura.

Quando o assunto envolve o cancelamento de usufruto, óbito ou renúncia, exigirá:

• Guia do ITCMD (via original) paga ou isenta para cada usufrutuário;
• Certidão de Óbito (cópia autenticada) ou escritura pública de renúncia de usufruto.

Por fim, se o processo envolve a alteração no nome da rua do imóvel, reúna os seguintes documentos:

• Requerimento para solicitar a alteração do nome do logradouro;
• Lei que determinou a alteração do nome da rua;
• Declaração da prefeitura com o nome da rua que está na matrícula do imóvel e o nome atual.

O ideal é verificar junto ao Cartório de Registro de Imóveis as necessidades para cada processo, uma vez que podem ainda existir exigências locais.

Fato é que essa é uma ação obrigatória e necessária. Portanto, vale a pena estar atento a esse detalhe e manter sempre atualizado os registros legais.

Outro assunto que pode lhe interessar diz respeito ao que fazer para regularizar duas casas no mesmo terreno! Acesse nosso post e confira!