A fração ideal é muito importante para quem mora em condomínio, afinal, quando adquire-se um imóvel, está comprando a casa, apartamento ou sala, mas também uma parte que será utilizada por todos os moradores ou proprietários, conhecida como área comum.
Essa área equivale aos diversos espaços, como:
- corredores,
- áreas de lazer,
- elevadores,
- escadas,
- piscina,
- salão de festas,
- jardins, etc.
Isso significa que, além da construção da sua residência ou comércio, como também da garagem, você também é proprietário de uma parte da área comum do imóvel.
De acordo com o Instituto Nacional de Condomínios e Apoio aos Condôminos (INCC), o Brasil possui atualmente mais de 520 mil imóveis com essa característica.
São 80 milhões de pessoas que optaram por viver em apartamentos ou condomínios residenciais.
No Paraná, de acordo com o INCC, são 23.976 condomínios, portanto, um número significativo de brasileiros e paranaenses que optaram por esse tipo de moradia.
Deseja conhecer detalhes sobre a fração ideal? Continue a leitura e saiba mais a respeito!
O que é fração ideal e por que é importante?
A fração ideal é a parte proporcional que uma unidade de um condomínio possui em relação às áreas comuns.
Ela representa uma parte indivisível que está associada a um apartamento, uma residência estabelecida em um condomínio horizontal ou ainda a uma sala comercial que faz parte de um edifício.
Isso significa que existem deveres e direitos previstos em lei que devem ser conhecidos por moradores e investidores, afinal, essa partilha acaba se refletindo em valores associados ao imóvel.
De acordo com o Código Civil, em seu artigo 1.331, parágrafo 3º:
“A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.”
Isso significa dizer que quanto maior a área privativa do imóvel adquirido, maior também será a fração associada.
É importante registrar que não existe qualquer possibilidade de se comercializar essa fração, uma vez que ela está sempre vinculada ao imóvel adquirido.
Portanto, tanto na compra como na venda desse bem, esses espaços estão sendo negociados, sem possibilidade de serem desassociados do imóvel.
A relação entre fração ideal e o valor do imóvel
Como não poderia ser diferente, as propriedades com maior fração ideal possuem um valor de mercado superior a outros de menor tamanho.
Isso significa que podem receber uma valorização maior do que a média, especialmente se o condomínio oferece diferenciais que chamam a atenção das pessoas interessadas em sua aquisição.
Além disso, o pagamento mensal das taxas condominiais poderá também estar associado à soma da área privativa com a comum, estabelecendo valores para cada unidade, na medida em que seus tamanhos sejam diferenciados.
No entanto, isso não é uma regra fechada, valendo sempre o que determina o estabelecido na convenção, conforme se pode verificar no artigo 1.336, item I do Código Civil, quando apresenta os deveres do condômino:
“Contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção.”
Em resumo, o que vale é o definido na Convenção do Condomínio, porém, se esse assunto não fizer parte desse documento, o artigo 1.336 do Código Civil deverá ser adotado.
Como calculá-la?
O cálculo da fração ideal envolve duas informações essenciais.
A primeira delas é a de identificar a área total do terreno do condomínio, quando a planta do imóvel serve para que se tenha essa informação.
Na sequência, é preciso obter a área da unidade do condomínio na qual se deseja calcular a fração. Mais uma vez, essa informação também está disponível na planta do imóvel.
Com essas duas informações, divida a área da unidade pela total.
Supondo que a área da unidade seja de 100 metros quadrados e a total alcance 2.000 metros quadrados, teremos:
100 / 2.000 = 0,05
Esse resultado deverá ser multiplicado por 100, quando você terá em mãos o percentual da fração ideal, nesse caso 5%.
De acordo com a legislação brasileira, através da Lei nº 4.591/1964, artigo 32, o incorporador do condomínio deverá apresentar essas frações antes de iniciar a comercialização dos bens no Registro de Imóveis do seu município, portanto, você poderá verificar se os dados registrados estão corretos fazendo uma consulta ao Cartório.
Fração ideal e sua influência nas decisões de compra e venda
Como se observa, a fração ideal é muito importante para que se saiba quanto vale o imóvel, merecendo a atenção de quem compra, bem como de quem está vendendo o bem.
Isso porque esse índice acaba influenciando e causando:
Impacto da fração ideal na valorização do imóvel
Não se pode ignorar que o condomínio está construído sob um terreno que possui valor, por isso quanto mais opções ele oferece, em termos de área comum, mais valorizado ele se torna.
Consequentemente, o seu apartamento, casa ou sala acompanha essa tendência, portanto, erros nesse cálculo acabam comprometendo o valor do seu imóvel.
Não são raros os casos onde os compradores avaliam esse índice para obterem o valor de mercado antes de realizarem os seus investimentos.
Frações ideais diferentes em condomínios
É importante saber também que essa fração pode variar entre as diferentes unidades de um condomínio, quando é preciso verificar o tamanho de cada imóvel construído.
Essa situação ocorre em edifícios onde salas ou apartamentos possuem metragens diferenciadas e especialmente em condomínios residenciais onde as casas são construídas sem obedecer a um único padrão de tamanho.
Essa situação pode impactar no valor do imóvel, como já vimos, mas também no valor de pagamento das taxas de condomínio e até mesmo nas decisões a serem tomadas, uma vez que o índice pode atribuir um peso de voto correspondente a esse percentual.
A fração ideal como fator decisivo na compra de imóveis
Se você está em busca de um imóvel ou deseja vender o seu, esse é um assunto que merece a sua atenção, afinal, a fração ideal faz a diferença.
Ela acaba tendo peso na sua decisão de compra, mas também é um importante quesito para compradores que estão avaliando os seus investimentos.
Levar a fração ideal em conta é essencial para quem deseja fazer uma negociação bem-informada e certeira.
Por falar nisso, um outro ponto também merece a sua atenção, já que apresenta detalhes de como regularizar duas casas no mesmo terreno. Acesse e confira detalhes a respeito!
