Regularização de imóveis: quando é necessário?

A regularização de imóveis é uma ação indispensável para quem deseja tranquilidade e segurança jurídica.

A sua falta pode causar problemas e gerar prejuízos milionários, especialmente quando o que parecia ser de sua propriedade, de um dia para o outro deixa de ser real, uma vez que não existe o reconhecimento oficial a esse respeito.

De acordo com dados da Associação dos Notários e Registradores do Brasil (Anoreg-BR), 5 milhões de imóveis estão em situação irregular em nosso país.

Isso significa que de cada 10 imóveis urbanos existentes, 4 apresentam problemas.

O mais curioso é que essa situação envolve imóveis populares, de médio e até mesmo de alto padrão.

Acontece que o fato de um imóvel estar com os impostos em dia, como, por exemplo, o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), não significa segurança e regularidade da propriedade, uma vez que o reconhecimento oficial só ocorre a partir do registro em cartório.

Diante dessa realidade, vale a pena conferir na sequência os detalhes que envolvem a regularização de imóveis, portanto, continue a leitura e saiba mais a esse respeito!

O que é regularização de imóveis e por que ela é fundamental?

A regularização de imóveis é o processo administrativo de adequação de um imóvel em conformidade com a lei, ou seja, garantir que ele esteja corretamente registrado, aprovado e atualizado perante os órgãos públicos, como a prefeitura e o cartório de registro de imóveis. 

Na prática, isso envolve etapas como:

• registro da matrícula no cartório,
• aprovação de projetos na prefeitura,
• averbação de construções, ampliações ou reformas e até mesmo uma demolição, mediante a emissão de “habite-se/ alvará”,
• correção de divergências entre o que está no papel e a realidade.

São procedimentos legais e administrativos que tornam o imóvel reconhecido e regularizado junto aos órgãos públicos, atendendo a legislação vigente.

Para que um imóvel possa estar regularizado, é necessário que ele possua:

• matrícula individualizada no Cartório de Registro de Imóveis,
• escritura pública (quando aplicável),
• registro da propriedade em cartório,
• cadastro atualizado junto à Prefeitura Municipal,
• conformidade com a legislação urbanística vigente.

Não são raros os conhecidos “contratos de gaveta”, onde a negociação de um imóvel é realizada a partir de um acordo informal, sem que ocorra os procedimentos necessários para a sua regularização.

Apesar de estabelecer direitos e deveres entre as partes, esse contrato não é registrado “oficialmente”, de modo que sua eficácia se limita aos próprios envolvidos, baseando-se, em grande parte, na confiança entre eles.

Portanto, esse tipo de acordo:

• não produz efeitos perante terceiros, podendo ser desconsiderado em eventuais disputas,
• depende da boa-fé das partes para seu cumprimento,
• pode ser objeto de questionamento judicial.

Quando a regularização de imóveis se torna necessária?

A regularização de imóveis se torna necessária sempre que há alguma irregularidade jurídica, registral ou urbanística que impeça o imóvel de estar plenamente em conformidade com a lei, bem como quando se pretende deixá-lo desimpedido de quaisquer ônus para a adequada transferência de propriedade.

Isso costuma ocorrer, por exemplo, nas seguintes situações:

Imóvel sem matrícula ou sem registro em cartório

Quando existe apenas contrato de compra e venda (o famoso “contrato de gaveta”), sem o devido registro.

Construção não averbada

Quando a casa ou ampliação foi construída, mas não consta na matrícula do imóvel.

Falta de escritura pública

Em casos em que houve negociação, mas não foi formalizada por escritura.

Divergência entre o imóvel real e o registrado

Metragem diferente, construção maior do que a aprovada, mudanças no terreno.

Imóvel herdado sem inventário

Quando há falecimento do proprietário e o bem não foi formalmente transferido aos herdeiros.

Loteamentos irregulares ou sem aprovação

Terrenos adquiridos em áreas que não foram devidamente regularizadas junto à prefeitura.

Pendências na prefeitura

Falta de cadastro, ausência de informações do imóvel, ou descumprimento de normas urbanísticas e fiscais.

Todas essas situações podem causar transtornos e impedir financiamentos junto aos bancos, pois estes não aceitam como garantia, um imóvel irregular.

Também ocorre uma desvalorização significativa do bem e muitos transtornos jurídicos, nos momentos de venda ou na transmissão de herança.

Além disso, essa situação pode acarretar multas e até mesmo uma ordem de demolição por parte da Prefeitura, especialmente se estiver localizado em local impróprio para a construção.

Principais etapas do processo de regularização

A boa notícia diante de toda essa situação é que a regularização de imóveis é perfeitamente possível, desde que possa ser comprovada a sua situação.

Tudo se inicia a partir de um levantamento documental, onde será preciso analisar a matrícula do referido bem no cartório de registro de imóveis.

Com base nessa ação, será necessário obter:

• certidões do imóvel,
• atualização cadastral junto à Prefeitura,
• averbação de construção.

Existem casos ainda onde será necessário um processo de usucapião ou ainda uma retificação de área, tornando-se necessário o acompanhamento jurídico especializado.

A Lei nº 14.382/2022 possibilita a regularização de imóveis, mesmo quando não exista a escritura, desde que exista o contrato de compra e venda e a comprovação da quitação da dívida.

Nesse caso, será preciso apresentar no processo:

• contrato de promessa de compra e venda ou a cessão de direitos,
• comprovantes de pagamentos,
• ata notarial lavrada em Tabelionato de Notas atestando o inadimplemento do vendedor,
• comprovante do pagamento do ITBI,
• certidões de ônus reais atualizadas.

Custos, prazos e desafios envolvidos

Como se observa, não são poucas as ações a serem tomadas para que se consiga realizar a regularização de imóveis.

Será preciso paciência, pois o tempo do processo não corresponde às expectativas de quem deseja resolver essa situação.

Além disso, será preciso estar preparado para:

• taxas cartorárias,
• pagamento de tributos, como o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e taxas municipais,
• honorários técnicos (como engenheiros) e advocatícios.

Também não pode ser ignorada as complexidades que podem envolver irregularidades, especialmente a partir da legislação e exigências municipais, quando entraves burocráticos podem impedir o andamento do referido processo.

Benefícios da regularização para venda, financiamento e segurança jurídica

Diante de todas essas observações, todos os cuidados devem ser tomados para evitar a aquisição de imóveis que se transformem em um verdadeiro problema para quem busca por uma residência ou queira realizar um investimento.

A regularização de imóveis é um fator determinante para a segurança jurídica da operação, caso contrário, você estará adquirindo um bem que poderá lhe trazer uma enorme “dor de cabeça”.

É importante lembrar que os cuidados tomados com relação a esse assunto contribuem de maneira efetiva, com:

• viabilização de financiamento bancário e/ou consórcio,
• facilidades na compra e venda do referido imóvel,
• valorização da propriedade,
• eliminação de problemas envolvendo disputas judiciais,
• tranquilidade patrimonial ao proprietário.

Portanto, na hora de realizar um bom negócio imobiliário, é de fundamental importância a priorização das ações visando avaliar as condições legais do imóvel a ser adquirido.

Infelizmente, muita gente acaba tomando conhecimento de eventuais irregularidades apenas após o fechamento do negócio, quando documentos, certidões, escrituras e outros registros apresentam problemas.

Uma maneira inteligente de evitar esse tipo de situação está em contar com uma imobiliária de confiança e experiente, onde todos esses assuntos são avaliados e regularizados antes dos imóveis serem colocados à venda.

A regularização de imóveis, como vimos, é de fundamental importância, protegendo o seu patrimônio e possibilitando que ações envolvendo a comercialização ou transferência desses bens possam acontecer de maneira fácil e sem complicações.

Se você está avaliando as possibilidades do mercado, vale a pena ler também o nosso post que mostra como usar o FGTS para comprar imóvel!