Em praticamente todos os negócios envolvendo aluguéis, torna-se necessário que sejam apresentadas garantias com relação ao compromisso assumido. Nesse momento, muitos futuros inquilinos se perguntam: quem pode ser fiador?
O fiador será aquele que está disposto a garantir o pagamento dos valores, caso o locatário não cumpra com suas obrigações.
No Brasil, esse modelo de garantia é um dos mais comuns nas imobiliárias, entretanto, existem muitas dúvidas a esse respeito.
Segundo dados do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), o Censo de 2022 mostrou que para cada cinco brasileiros, pelo menos um mora de aluguel, o que significa um índice de 21% da população.
Diante desse impressionante número, é fundamental que as leis atendam os interesses de locadores e locatários, possibilitando uma convivência justa e de satisfação entre os participantes desse modelo de negócio.
Para regular a relação entre os envolvidos em um processo de locação em nosso país, a Lei nº 8.245/1991 dispõe sobre o assunto e os procedimentos que precisam ser tomados.
Conhecida popularmente como Lei do Inquilinato, na seção VII, artigo 37, são apresentadas as formas de garantia locatícias, onde a possibilidade do fiador está prevista.
Esse processo resguarda os envolvidos no contrato de aluguel, pois possibilita a quem está alugando a utilização de um imóvel para residir ou trabalhar, bem como ao locador a garantia no recebimento dos valores acordados.
Neste post, apresentaremos detalhes a respeito do fiador, como: quem pode ser fiador e assumir esse compromisso, suas responsabilidades e direitos. Continue lendo e saiba mais sobre esse importante assunto!
Fiador é uma pessoa que garante o pagamento do aluguel e de outras obrigações contratuais, caso o locatário falhe no cumprimento dos seus deveres.
O vínculo existente entre essa pessoa e o inquilino (aquele que aluga) é de confiança, pois toda a responsabilidade dos débitos existentes no contrato de locação passam a ser daquele que assina como garantidor das dívidas do locatário nos casos de inadimplência.
Existem dois tipos de fiador:
O solidário é aquele que assume as obrigações e responsabilidades de forma direta, portanto, no momento em que assina o contrato.
Isso significa que ele pode ser acionado a qualquer momento em que o inquilino se torne inadimplente.
O subsidiário é aquele que responderá pelas dívidas e será acionado somente caso o devedor principal não cumpra com a obrigação e se encontre insolvente, portanto, sua responsabilidade se dá após todas as possibilidades se esgotarem junto ao locatário.
Se você está preocupado com essa situação e acredita que não consegue localizar quem possa ajudá-lo como garantidor da fiança, conte com a Adquira Imóveis e leia nosso post que apresenta alternativas para garantias de locação!
As obrigações daquele que se propõe a garantir os pagamentos de um imóvel locado é o de responder por eventuais dívidas do inquilino, tratando-se exclusivamente do contrato assinado.
Portanto, o contrato pode também exigir do fiador a co-responsabilidade perante despesas que envolvem reparos, pinturas e outros elementos que deverão fazer parte desse documento.
O seu vínculo e responsabilidades terminam no momento em que o imóvel alugado for desocupado e formalmente devolvido ao proprietário.
Leia também: Como alugar um imóvel rápido? Confira nossas 10 dicas.
Apesar de todas as responsabilidades assumidas, o fiador tem direitos estabelecidos pela legislação.
Como veremos adiante, é possível que ele venha a arrepender-se e desista desse compromisso.
Também já mencionado, quando a fiança é subsidiária, as cobranças só serão realizadas após todas as tentativas junto ao inquilino.
No caso de falecimento do fiador durante a vigência do contrato, a fiança será extinta, não cabendo a nenhum dos familiares essa responsabilidade.
A partir do momento em que algum débito do inquilino tenha sido pago através do contrato de fiança, ou seja, pelo garantidor, o locatário passa a ser considerado pela Justiça como devedor junto aquele que realizou o pagamento, ou seja, existe uma sub-rogação nos direitos do credor.
Essa ação possibilita que os valores pagos sejam recuperados através da Justiça, quando não houver um acerto espontâneo entre os envolvidos.
A Adquira Imóveis apresenta a você suas considerações sobre negociar imóveis: 7 dicas para comprar, vender ou alugar! Leia e conheça detalhes dessas possibilidades!
Depois de tantas informações, vamos conhecer de fato quem pode ser fiador!
As opções giram entre pessoas físicas e jurídicas.
No caso das empresas, é preciso que essa possibilidade esteja prevista no contrato social do empreendimento.
Também será necessário que a empresa possua um imóvel quitado e não possua restrições de crédito no mercado.
No caso de pessoas físicas, é preciso atender às seguintes situações:
Caso um dos cônjuges queira assinar como garantidor da dívida, isso só será possível se o regime do casamento for de separação total de bens.
Como se observa, essas exigências limitam bastante as opções para quem pode ser fiador que, além de cumprir os requisitos apresentados, deverá estar disposto a assumir o compromisso.
Agora que já se sabe quem pode ser fiador, é hora de conhecer a lista de documentos que é exigida para formalizar esse processo.
O fiador deverá apresentar:
Para fiadores casados, será necessário a assinatura do cônjuge.
Vale lembrar que o fiador precisará comprovar que possui capacidade de pagamento, portanto, a sua renda deverá obrigatoriamente ser três vezes maior que o valor da locação estabelecida no contrato, mais o condomínio e IPTU.
Além disso, um imóvel livre de ônus deverá ser apresentado, sendo utilizado como garantia caso os pagamentos não sejam realizados pelo locatário e fiador.
Se esse imóvel tiver múltiplos proprietários, todos deverão assinar como fiadores.
O fiador deve estar atento aos riscos financeiros e jurídicos que corre quando assume esse compromisso.
Portanto, é fundamental que leia o contrato com atenção, esclarecendo as cláusulas que não estejam claras.
Além disso, deverá considerar o impacto dessa decisão em seu patrimônio e no seu crédito, caso o locatário não cumpra com os pagamentos previstos.
Nesse caso, o fiador deverá arcar com as despesas do aluguel, condomínio e IPTU, podendo ainda ter problemas com seu patrimônio, caso não cumpra com os pagamentos, quando o seu imóvel poderá ser penhorado para garantir os direitos do locador.
Outro problema a ser observado diz respeito a negativação do seu nome junto aos órgãos competentes, em função da falta de pagamento, situação que compromete o seu crédito no mercado.
Mesmo sabendo quem pode ser fiador e o que será preciso para que essa condição seja aprovada, é importante considerar que poderá ocorrer uma desistência a esse respeito e situação.
Para isso, basta que esse comunique através de uma notificação ao locador que não deseja continuar como o garantidor do contrato.
Após a notificação, os próximos 120 dias servirão como carência, ou seja, a responsabilidade continuará valendo e o locatário deverá encontrar outra maneira de garantir os pagamentos.
Nos casos onde exista um acordo entre locador, locatário e fiador, basta apenas que o contrato seja modificado para que ocorra a formalização do ato.
Um outro cuidado a ser tomado, é que durante a vigência do contrato, o fiador não poderá solicitar a sua exoneração, sendo certo que os efeitos da fiança permanecerão por mais 3 (três) meses após o término do prazo de locação.
Apesar dos níveis de exigências, esse ainda continua sendo o processo de garantia de aluguel mais utilizado em todo o Brasil.
Uma boa imobiliária é fundamental para que seja garantida a transparência, a segurança jurídica e o equilíbrio na relação entre locador, locatário e fiador.
Para isso, ela pode oferecer orientação profissional a respeito e suporte em todo o processo, envolvendo a análise documental e a formalização do contrato.
Tomando por base a legislação vigente e observando as boas práticas profissionais, quando a ética e a transparência precisam estar presentes, todo o processo pode e deve ser conduzido de forma a satisfazer os interesses dos envolvidos.
Após ter a resposta para quem pode ser fiador e conhecer detalhes desse processo, é importante saber que existem boas alternativas que podem substituir essa situação, para isso vale conhecer outras opções, tais como:
O seguro-fiança consiste na contratação de uma empresa seguradora que passa a responder pelo pagamento do aluguel nos casos de eventuais inadimplências.
Nesse caso, o locatário terá uma despesa na contratação desse seguro, no entanto, todo o processo envolvendo a análise de crédito é facilitado, uma vez que existe uma garantia formalizada que agiliza o processo.
A caução é uma forma bastante utilizada em contratos de locação, pois se trata do depósito de um valor equivalente a três meses de aluguel que será devolvido ao final do contrato com a respectiva correção monetária, caso os pagamentos mensais tenham sido realizados sem problemas.
Caso o aluguel atrase, esse valor será utilizado para pagar a dívida.
Para oferecer garantias ao proprietário, o inquilino pode contratar um título de capitalização junto a uma seguradora, sendo esta outra alternativa.
No caso de inadimplência, o locador poderá descontar o título para receber o valor que lhe é de direito.
Caso todos os pagamentos sejam realizados conforme o previsto, o próprio inquilino poderá resgatar o valor investido ao término do acordo contratual.
Por fim, existe ainda o CredPago, ou seja, uma alternativa inovadora e inteligente que facilita todo o processo.
Trata-se de uma garantia de aluguel envolvendo uma pequena taxa, onde a própria startup assume o pagamento da locação em caso de inadimplência e o locatário precisará ter um cartão de crédito (incluindo o do cônjuge e demais envolvidos no processo de locação), com um valor quatro vezes maior do que o do aluguel, somado ao condomínio e IPTU.
Todo o processo ocorre de maneira rápida envolvendo a CredPago e imobiliária, garantindo uma excelente alternativa para todos os envolvidos.
O aluguel sem fiador é uma ótima opção, especialmente diante das dificuldades em encontrar quem esteja disposto a correr os riscos de se colocar como avalista integral do contrato.
Trata-se de agilizar o processo, diminuindo consideravelmente a burocracia e gerando economia e tranquilidade para todos os envolvidos.
É especialmente interessante para casos onde o locatário não deseja criar embaraços e constrangimentos junto a conhecidos, podendo de maneira fácil e transparente atender as exigências da locação sem envolver terceiros.
Na Adquira Imóveis, trabalhamos para que locador e locatário encontrem sempre a melhor forma para que se possa desenvolver bons negócios, satisfazendo os objetivos de todos e possibilitando diversas maneiras de se encontrar as opções mais adequadas para cada situação.
Para saber mais a respeito desse assunto e dos processos envolvendo aluguéis, entre em contato conosco para que possamos esclarecer as dúvidas e apresentar detalhes a respeito das possibilidades existentes.
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