Quando se decide comprar um bem, vários termos técnicos surgem no meio do caminho e você pode se perguntar ‘o que é alienação fiduciária?’. Compreender todos os detalhes neste cenário não é fácil, mas também não é impossível. A intenção deste artigo é apresentar as informações necessárias para você entrar em uma negociação sabendo o fundamental sobre o que é alienação fiduciária.
O conceito de alienação fiduciária
Alienação fiduciária é um recurso usado para garantir o pagamento de dívidas, um modelo de financiamento. De maneira prática, alienação fiduciária significa que um devedor (comprador) passa o bem que está investindo ao credor (instituição financeira), como forma de segurança do acordo.
Enquanto o imóvel, carro, terreno ou outro, não for quitado, ele pertence ao credor e a garantia de pagamento é o próprio bem a ser comprado pelo devedor. Alienar significa transferir a propriedade de um bem, por isso, alienação fiduciária pode ser traduzida para “transferir algo com confiança”.
A lei a respeito da alienação fiduciária
No caminho para entender melhor o que é alienação fiduciária, saiba que a modalidade é regulamentada pela Lei nº 9514/97. O texto trata sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), institui a alienação fiduciária de imóvel e dá outras providências.
O artigo 22 da lei de 20 de novembro de 1997 apresenta que a alienação fiduciária de bens imóveis visa garantir qualquer dívida, independente de sua natureza, e pode ser instituída em favor de pessoas comuns ou empresas.
Entenda o que diz a determinação:
§ 1º A alienação fiduciária poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no SFI, podendo ter como objeto, além da propriedade plena:
I – bens enfitêuticos, hipótese em que será exigível o pagamento do laudêmio, se houver a consolidação do domínio útil no fiduciário;
II – o direito de uso especial para fins de moradia;
III – o direito real de uso, desde que suscetível de alienação;
IV – a propriedade superficiária.
A lei ainda dispõe de regras para o contrato de negociação, registro e pagamento da garantia.
Como ela se aplica na compra de um imóvel
No caso de usar a modalidade na compra de uma casa ou apartamento, é como dizer ao banco que o imóvel será a garantia de pagamento do empréstimo.
O cidadão negocia com o corretor de imóveis o investimento e faz um contrato com a instituição financeira para efetivar a aquisição. No Registro do Imóvel é colocada a informação que a casa ou apartamento é de propriedade do devedor, porém, apenas quando as parcelas forem quitadas.
Isto quer dizer que se o contrato tem o período de 30 anos, ao longo de todo esse tempo haverá o credor entre você e o imóvel. Essa relação chegará ao fim com o pagamento finalizado. Até esse momento, o devedor tem a posse do bem.
A Lei 9415 também destaca que a alienação fiduciária pode ser contratada tendo como objeto o imóvel concluído ou em construção. Para imóvel em andamento não há alterações quanto a forma de contrato.
Para outros tipos de investimentos a garantia funciona do mesmo modo. A Alienação Fiduciária é muito procurada para a compra de veículos.
Vantagens e desvantagens da alienação fiduciária
Uma das partes fundamentais para saber o que é alienação fiduciária está em identificar os pontos bons e ruins. Como toda garantia de pagamento existente há situações que você precisa ficar atento para não ter complicações futuras.
Vantagens
A modalidade é interessante por permitir o parcelamento em várias vezes, chegando a 30. A pessoa que assume o compromisso sabe que terá a oportunidade de efetuar a dívida por um longo prazo, o que aumenta a possibilidade de compra.
Além disso, a alienação fiduciária surgiu com o propósito de substituir a hipoteca, que funciona de forma parecida, mas não há transferência de propriedade ao credor, e conseguiu, principalmente, por ser menos burocrática.
A negociação e contrato na alienação são mais ágeis do que em outros sistemas.
Também são pontos positivos, os juros mais baixos e a permissão para transferir a dívida quando houver interesse. Por exemplo, você é o devedor e uma pessoa deseja comprar o seu bem alienado, neste caso, cumprindo todos os trâmites legais, ela pode assumir a dívida e pagar o que falta ao credor.
Neste processo, a transferência de titularidade precisa ser acordada também pela instituição financeira. Após quitar o pagamento, o novo devedor será o dono do imóvel.
Desvantagens
Para a decisão de recorrer à alienação fiduciária como garantia de pagamento da dívida, você deve estar ciente dos riscos. O primeiro deles é que mesmo que esteja investindo na propriedade, ela só será efetivamente sua quando não houver mais dívida, circunstância que nem sempre é vivenciada em outras modalidades.
Logo depois, e talvez a mais temerosa, está a tomada da moradia em situação de inadimplência contratual. Falamos do direito do credor recorrer à Justiça caso ocorra atrasos a partir de três meses nas parcelas do financiamento. Se não houver negociação entre os lados, o credor tem o direito de vender a moradia em leilão público para recuperar o que foi investido.
A ação é viável perante a lei e como a propriedade já está registrada no seu nome, o devedor não precisa acatar.
Com a decisão, o devedor é obrigado a deixar o imóvel.
Outros tipos de financiamento imobiliário
Com todas as explicações sobre o que é alienação fiduciária, também é importante que você saiba que existem outros tipos de financiamento disponíveis para o sonho da casa própria. As opções de sistemas de financiamento variam conforme as características do investimento, por exemplo, o imóvel e o preço.
Veja os principais modelos:
– Sistema Financeiro de Habitação (SFH)
Utiliza recursos das contas de poupança e do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS). Os juros são menores, mas também tem regras mais rígidas.
– Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)
É atraente já que permite realizar transações ligadas a compra da casa própria e também, supre as demandas de investimentos maiores no setor imobiliário.
– Minha Casa Minha Vida
O programa se tornou um dos mais populares nas últimas décadas e facilita a aquisição da casa própria para famílias de baixa renda.
Formas de amortizar a dívida:
Cada financiamento e instituição bancária adotam um método para amortizar a dívida atribuída ao comprador.
– Sistema de Amortização Constante (SAC)
Neste sistema as prestações são decrescentes. Conforme a dívida vai sendo paga, junto ao fato dos juros serem calculados sobre o saldo devedor, ocorre a redução do valor da prestação do financiamento.
– Sistema Tabela Price
Bem comum fora do país, o sistema foi adaptado à realidade brasileira e funciona assim: nas primeiras prestações a maior parte das parcelas é para o pagamento dos juros. Conforme o tempo passa, os juros diminuem e com o saldo devedor caindo a cada mês, ocorre o mesmo com juros cobrados e o valor da amortização evolui.
– Sistema de Amortização Crescente (Sacre)
Podemos dizer que ele reúne um pouco dos dois sistemas citados anteriormente. Nesse tipo de financiamento, o valor das prestações sobe durante um período e depois diminui até a finalização completa da dívida.
A consolidação da alienação fiduciária
O contrato da alienação fiduciária precisa ser firmado de forma escrita entre as partes e levado em Cartório de Registro para que as negociações sejam registradas.
O documento deve deixar evidentes as informações tratadas verbalmente e dados do imóvel alienado.
Segundo o artigo 24 da Lei 9514, o contrato precisa conter:
– Condições de pagamento do crédito;
– Prazo de quitação do empréstimo;
– Montante da dívida;
– Encargos e taxa de juros que incidem na alienação fiduciária;
– Cláusula garantindo o livre uso do imóvel pelo devedor, por sua responsabilidade e risco;
– Descritivo do objeto de alienação, ou seja, do imóvel;
– Modo de aquisição do bem e indicação de propriedade;
– Descritivo do valor da propriedade;
– Indicação sobre critérios/requisitos de revisão em caso de comercialização do bem em leilão.
Em termos gerais, ter um advogado ou profissional com experiência em financiamento imobiliário garante que você tire dúvidas e tenha mais segurança no contrato que será firmado.
Um especialista poderá apontar uma discrepância mínima que surgir e evitar que você perca o bem.
Outro esclarecimento da alienação fiduciária é em situação de morte. Como a modalidade acompanha o devedor por muitos anos, pode ocorrer um óbito quando o débito ainda está aberto. Uma morte não elimina o contrato, a dívida do devedor apenas é transferida para os herdeiros do mesmo.
O que fazer quando quitar a alienação fiduciária
No momento da consolidação da propriedade, ou seja, quando não houver mais parcelas do financiamento, na teoria a moradia é sua. Nesta fase você pode dizer que chegou ao fim da alienação fiduciária, entretanto, o quanto antes precisa formalizar esta informação no Registro do Imóvel.
Cabe ao credor também emitir um documento sobre o fim da dívida, o chamado Termo de Quitação e apresentar a novidade ao Cartório para ser atualizado. Com isso, uma nova cláusula é adicionada no documento sinalizando o fim da alienação fiduciária.
A conclusão significa ainda que a escritura da moradia, enfim, será feita com o nome do proprietário.
Informações importantes
Mesmo que pareça uma opção vantajosa, a alienação fiduciária é um financiamento como outros e requer sua atenção. Já citamos o contrato extenso da modalidade, o que exige planejamento financeiro.
Procure não arriscar e só assuma parcelas reais, para não comprometer seu orçamento familiar, sem esquecer os juros e adicionais que podem surgir ao longo do tempo.
Uma curiosidade que cabe ainda é sobre o interesse das instituições financeiras em aderirem a alienação. Como a garantia de pagamento é o próprio carro ou a moradia, as chances de atraso ou ausência de compromisso do devedor se tornam menores. Afinal, quem quer perder um investimento tão desejado?
A imobiliária e a qualidade do negócio
É comum que muita gente não saiba o que é alienação fiduciária e as demais modalidades disponíveis para financiar um imóvel.
A possibilidade de investir na casa própria ficou mais próxima da classe média e baixa há poucos anos, por isso, ainda há muito a ser esclarecido. Neste cenário, as imobiliárias se tornaram essenciais não apenas para estimular a compra e venda de propriedades, mas como fonte de informação.
Ter uma imobiliária de trajetória, experiente, com equipe qualificada e disponível aos clientes não é luxo. Hoje esse conjunto de diferenciais é uma necessidade para ter sucesso.
O cidadão que entra na imobiliária e encontra um corretor pronto para tirar suas dúvidas e colaborar para a escolha do imóvel, tem grandes chances de voltar para fechar negócio.
Na escolha do financiamento, a experiência do corretor também fala mais alto. Ele pode te dizer se no seu momento de vida é melhor investir em uma casa ou apartamento, qual o tipo de financiamento e auxiliar no pós compra, com a questão contratual e burocrática.
Dê atenção a essas orientações para que a sua negociação seja de sucesso e rápida.
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