Para melhor tranquilidade e segurança, tanto do locador quanto do locatário, e até mesmo do corretor que intermediou a negociação, a forma como funciona o reajuste de aluguel deve constar de maneira clara e objetiva no contrato de locação.
O aumento do valor é um direito legal do proprietário e a maneira como ele será efetuado é uma das dúvidas mais frequentes, principalmente de quem está procurando um imóvel para locar. Compreenda melhor esse processo no artigo.
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A Lei do Inquilinato prevê o reajuste de valor anual
Em 18 de outubro de 1991 foi decretada a Lei nº 8.245, conhecida como Lei do Inquilinato, que regula o processo de locação de imóveis urbanos residenciais e comerciais dentro de todo o território nacional.
Entre as diretrizes que estabelecem direitos e deveres do inquilino e do proprietário do imóvel, o artigo 18 da Lei do Inquilinato prevê o reajuste do valor pago por parte do locador, podendo esse ser aceito ou não pelo locatário.
Esse reajuste é concedido para possibilitar que valor fixado em contrato possa ser atualizado para suprir a inflação do período, que é geralmente estabelecida dentro de 12 meses.
É importante frisar que a legislação determina que todo valor deve ser acordado em moeda brasileira, não sendo permitido a vinculação com câmbio ou ter como base o salário mínimo para qualquer cálculo.
Como funciona o reajuste de aluguel segundo a Lei do Inquilinato?
A legislação prevê que os aumentos dos valores dos aluguéis podem acontecer anualmente, sempre no aniversário do contrato de locação.
O aniversário do contrato refere-se ao dia que ele foi assinado e não na data do vencimento para pagar os aluguéis.
A base de cálculo para determinar o aumento será aquela escolhida de comum acordo entre o dono do imóvel e a pessoa que pagará o aluguel.
Todo o combinado deverá ser registrado no contrato de locação.
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Reajuste deve constar no contrato de locação
A lei apenas estabelece ao proprietário do imóvel o direito de aumentar o valor firmado, no entanto, ela não determina como deve ser feito o contrato de locação, mas geralmente ele é formulado dentro das suas diretrizes.
Por isso, entre as cláusulas do contrato deve ter uma especialmente formulada para esclarecer objetivamente como funciona o reajuste de aluguel.
Nessa cláusula deve constar:
- o valor fixado do aluguel,
- período de validade do documento,
- data de término do contrato,
- índice que servirá de base para cálculo do aumento do valor.
Índices usados para reajustar o aluguel
Para compreender como funciona o reajuste de aluguel é importante saber que esse aumento deve ser calculado através de um dos índices de inflação propostos pelo mercado imobiliário e escolhido de comum acordo entre o locatário e locador.
Atualmente as bases de cálculo para o aumento dos valores de aluguéis são:
Índice Nacional de Preços ao Consumidor
O Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC) foi instituído em março de 1979 e é produzido pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE).
O objetivo desse índice é o de corrigir o poder de compra dos assalariados que recebem até 5 salários mínimos e que residem nas áreas urbanas das seguintes regiões metropolitanas:
- Belém,
- Fortaleza,
- Recife,
- Salvador,
- Belo Horizonte,
- Vitória,
- Rio de Janeiro.
- São Paulo,
- Curitiba,
- Porto Alegre.
O INPC também é válido para os moradores do Distrito Federal e dos municípios de Goiânia, Campo Grande, Rio Branco, São Luís e Aracaju.
Esse índice de preços tem por base a coleta dos valores cobrados pelos estabelecimentos comerciais, prestadores de serviços, concessionárias de serviços públicos e internet nas regiões citadas.
Apesar de fazer parte dos índices utilizados para o reajuste de aluguel, são poucos os casos onde locador e locatário estabelecem um contrato baseado no INPC.
Índice de Preços ao Consumidor Amplo
O reajuste de aluguel realizado através do Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) é bastante utilizado em todo o país.
Esse indicador é utilizado pelo Banco Central como o índice oficial para medir a inflação brasileira.
Além disso, é utilizado pelo Comitê de Política Monetária (Copom) para revisar a taxa de juros básica da economia, conhecida como Selic, além de ser usada pelo Conselho Monetário Nacional para ajustar as metas de inflação.
O cálculo do IPCA também é realizado pelo IBGE e nas mesmas localidades onde são realizadas as pesquisas do INPC (citadas anteriormente neste post). No entanto, é voltado para as famílias que recebem até 40 salários mínimos mensais, independente da fonte de seus rendimentos.
Isso significa que o índice acaba garantindo a cobertura de 90% das famílias brasileiras pertencentes às regiões urbanas onde as pesquisas são realizadas.
Uma característica do IPCA é que, além de medir as oscilações de preços dos produtos e serviços, também verifica o peso que cada um desses itens possui no orçamento familiar.
Índice Geral de Preços do Mercado
Por fim, chegamos ao Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M), um indicador que é medido mensalmente desde novembro de 1947, registrando oscilações de preços das:
- matérias-primas agrícolas,
- matérias-primas industriais,
- bens e serviços ao consumidor final.
Esse índice é medido pela Fundação Getúlio Vargas, portanto, é independente e sem ligação alguma com órgãos do governo.
O Índice Geral de Preços tem por base as seguintes variações de preços:
- Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA),
- Índice de Preços ao Consumidor (IPC),
- Índice Nacional de Custo de Construção (INCC).
O IGP-M é o índice mais utilizado no mercado imobiliário, no entanto, é bastante sensível às variações cambiais, mas a alta ou baixa do dólar pode provocar oscilações nos valores dos aluguéis.
É possível alterar o índice utilizado no meio do contrato?
Sim! Existe a possibilidade de realizar uma alteração do índice de reajuste escolhido e registrado em um contrato de locação.
Para isso, consideram-se duas possibilidades:
A primeira é através de uma negociação direta com o locador do imóvel, porém, será preciso convencê-lo a realizar essa mudança, o que nem sempre será possível, pois o IGP-M é tradicionalmente o índice preferido e consolidado nas operações envolvendo aluguéis.
A segunda possibilidade envolve uma medida judicial para a revisão do valor de locação, no entanto, para isso é necessário que o contrato esteja vigente há pelo menos 3 anos.
O recente caso envolvendo o IGP-M, quando os índices foram superiores à inflação, foram suficientes para que esse assunto fosse discutido em todo o país, transformando o que parecia ser uma mera formalização em uma cláusula do contrato que precisa ser bem analisada.
Como fazer o cálculo do reajuste de aluguel?
Para saber como funciona o reajuste de aluguel, caso seu contrato faça aniversário em agosto, é simples.
Tomemos como exemplo um aluguel no valor de R$ 2.000,00.
A fórmula para saber o valor do reajuste é: R$ 2.000,00 X 1,3383 = 2.676,60.
O novo valor da locação será de R$ 2.676,60 por mais doze meses.
A Lei do Inquilinato deixa claro que esses índices de cálculos podem ser negociados entre o locatário e o proprietário, tanto para mais quanto para menos.
Diferença entre reajuste do valor cobrado e readequação de mercado
É importante saber que praticamente a totalidade dos contratos de locação preveem o reajuste anual.
Dessa forma, proprietários e inquilinos estão conscientes do aumento e se preparam para isso, principalmente os locatários que precisam se organizar financeiramente para arcar com os novos gastos.
Dependendo do índice escolhido, os reajustes anuais fazem com que os preços cobrados fiquem em desacordo com mercado e muitas vezes defasados.
Por isso, além do reajuste anual existe também a readequação do valor do imóvel, conhecida como revisão de aluguel.
Essa possibilidade é uma alternativa para que o proprietário consiga adequar o valor cobrado pelo aluguel ao preço de mercado.
Como funciona o reajuste de aluguel na readequação
A readequação é um direito do proprietário e compete ao inquilino aceitá-la ou não. Mas para ela acontecer existem normas que devem ser cumpridas.
A legislação prevê que a cada três anos o dono do imóvel pode pedir uma revisão.
Por exemplo, a maioria dos contratos não tem data de término, possibilitando que o inquilino continue pelo período que desejar, cumprindo apenas com o reajuste anual e os outros deveres que lhe cabem.
No terceiro aniversário do contrato, o proprietário tem direito a pedir a revisão do aluguel, e se for o caso, a readequação do valor diante do mercado imobiliário.
Da mesma forma, caso o proprietário ache o valor desproporcional ao restante da região, ele poderá também solicitar a revisão a partir do terceiro ano de contrato.
Essa readequação ainda pode constar em cláusula especialmente redigida no contrato de locação e nesse caso ambas as partes envolvidas estão cientes do período que ela ocorrerá.
A melhor solução é a negociação
Independentemente de como funciona o reajuste de aluguel no contrato, o ideal é que locatário e proprietário, além de cumprirem com seus deveres e buscarem seus direitos, estejam sempre abertos ao diálogo.
Sempre é possível renegociar e fazer um documento novo.Se você ainda tiver alguma dúvida sobre o assunto, entre em contato conosco. Somos uma imobiliária especializada na locação de imóveis em Ponta Grossa.
