Se você planeja comprar um apartamento na planta, conhecer as vantagens e as desvantagens das modalidades de construção por incorporação imobiliária e por administração, é essencial para fazer um bom negócio e ter segurança na entrega e no pagamento.
Acompanhe este artigo para descobrir qual é a mais vantajosa para você, dependendo do seu orçamento e do seu estilo de vida. Mas, antes de explicar os benefícios dessas modalidades de construção para cada perfil de comprador, vamos entender a diferença entre incorporação imobiliária e administração.
O que é construção por incorporação imobiliária
A incorporação imobiliária é um tipo de construção regulamentada pela Lei Federal 4.591/64, que a dispõe como uma atividade exercida com o objetivo de realizar a construção de apartamentos, casas ou imóveis comerciais que podem ser comercializados ainda na planta.
Nessa modalidade, é a incorporadora do empreendimento a proprietária do projeto e quem se responsabiliza pela entrega do imóvel, cumprimento dos prazos, solução de eventuais problemas durante a construção, entre outros. Em alguns casos, a construtora do empreendimento também atua como incorporadora. Em outros, a empresa incorporadora pode contar com uma construtora prestadora de serviços terceirizada.
O que é construção por administração ou a preço de custo
Na modalidade de construção por administração, a empresa (construtora ou incorporadora) apenas administra a obra mediante o pagamento de prestações mensais dos proprietários do imóvel. Isso significa que os donos, integrantes do condomínio, assumem as despesas da construção.
Esse tipo de construção também é conhecida como “obra a preço de custo”, justamente pelo valor mais baixo do imóvel em comparação a outras modalidades. No entanto, os reajustes, como aumento nos preços dos materiais e possíveis alterações de execução durante a construção, encarecem a obra e são cobrados diretamente dos proprietários. O que pode aumentar o custo do projeto ao longo da construção.
Incorporação imobiliária ou administração, qual é mais vantajosa para o comprador?
Agora que você conhece as diferenças nas modalidades de incorporação imobiliária e administração, podemos tratar sobre qual é a mais vantajosa para os seus objetivos. Descubra nos tópicos abaixo.
1 – Preciso que a obra seja entregue no prazo estipulado
Se você possui uma data certa para se mudar ou necessita, por outro motivo, que o prazo de entrega seja seguido com exatidão, a modalidade de incorporação imobiliária é a melhor para você. Para ter ainda mais segurança, consulte no histórico da empresa responsável pelo empreendimento se todas as obras foram entregues no prazo.
A administração não é recomendada nesse caso, porque a construção fica dependente da regularidade do pagamento mensal dos condôminos. O atraso de aporte de um ou mais proprietários pode estender o período de realização da obra.
2 – Preciso financiar o pagamento do imóvel
Na maioria dos casos em que o comprador necessite de formas de pagamento mais flexíveis, a incorporação imobiliária é o melhor negócio. Nessa modalidade, o comprador pagará uma entrada ou sinal de compra do imóvel, estipulado em contrato, podendo financiar o restante após a entrega do empreendimento.
A negociação vai depender de cada empresa, mas é possível encontrar no mercado opções de parcelamento da entrada durante a obra, dar outro imóvel ou automóvel como entrada, entre outras facilidades.
Já no caso da administração, o valor do imóvel é dividido em parcelas fixas mensais, também determinadas em contrato. Ou seja, é necessário ter boa parte do dinheiro disponível desde o início da obra e uma reserva extra, caso haja balões (leia mais sobre o assunto no tópico 4).
3 – Quero comprar para revender assim que possível
Se você deseja comprar para revender o apartamento ainda na planta, a modalidade de administração é a que vai permitir isso. Porque, nessa modalidade, você é o proprietário do imóvel desde o início da construção. No modelo de incorporação, o apartamento é passado para o seu nome após a entrega da obra.
4 – Quero garantir um preço mais baixo
Se o seu objetivo é pagar um preço mais baixo, é preciso atenção na escolha da modalidade de construção na hora de comprar um apartamento na planta. Na administração, ou obra a preço de custo, o valor do imóvel pode ser mais barato no início, mas não é possível saber ao certo o custo final da obra.
Por exemplo, se no decorrer da construção a empresa identificar situações não previstas inicialmente no projeto que encarecem a construção, esse reajuste é cobrado dos proprietários na forma de balões (pagamentos esporádicos geralmente de valores superiores à parcela mensal). Para garantir aquele valor mais baixo do início da obra, é preciso ter segurança no trabalho da construtora, ter garantias que o terreno em que o apartamento será construído não trará problemas futuros, entre outras precauções.
Já se você deseja garantir um preço mais baixo, porque possui um orçamento apertado e sem margem para imprevistos, a incorporação imobiliária é a melhor opção. Porque o valor do apartamento na planta já considera os custos da obra e a margem de lucro da incorporadora, então o preço final não tende a variar tanto até a entrega.
Mas isso não significa que não haverá reajustes. O CUB (Custo Unitário Básico de Construção) é o indicador que geralmente é utilizado para correção de valores na modalidade de venda por incorporação. Ele varia mensalmente devido ao aumento nos preços dos materiais de construção, mão de obra, equipamentos e outros fatores que elevam o preço dos imóveis na planta.
5 – Quero comprar como forma de investimento
Se você pensa em comprar um apartamento na planta à vista como forma de investimento, existem duas coisas que deve levar em consideração para definir a melhor modalidade de construção. A primeira, é que comprando um imóvel na modalidade de administração, pode ser que você tenha um bom retorno em valorização para a revenda. Mas isso irá depender do que já foi citado anteriormente. Como o custo final da obra não pode ser previsto por conta de eventuais balões, o seu retorno com a revenda pode ser menor do que o esperado.
O segundo ponto tem relação com a incorporação imobiliária. Como você possui orçamento para pagamento à vista, mas só irá pagar a entrada até a entrega da obra, o restante do dinheiro pode ser utilizado em outras aplicações financeiras rentáveis até chegar o momento de efetivamente pagar pela compra do imóvel. Em outras palavras, você pode gerar uma receita enquanto o apartamento não é entregue e após também, através da revenda ou do aluguel. Além disso, no caso de pagamento à vista ou parcelado até a entrega da obra, existe a possibilidade de negociação de descontos para a aquisição do apartamento.
Você está pronto(a) para tomar a melhor decisão
Agora que você já conhece as principais diferenças sobre as modalidades de construção por incorporação e por administração, conseguirá tomar uma decisão mais segura e assertiva na hora de comprar seu futuro apartamento na planta.
E se você está procurando um apartamento na planta em Ponta Grossa e identificou que a incorporação imobiliária é a ideal para o seu perfil, queremos te apresentar o Maison Arby, lançamento da construtora RF Barbur no Jardim Carvalho.
Conheça o Maison Arby
O Maison Arby é o empreendimento ideal para quem deseja morar ou investir em Ponta Grossa. Está localizado no Jardim Carvalho, na rua Alfredo Guimarães Vilela, há apenas 60 metros da ciclovia da Av. Monteiro Lobato.
O empreendimento será entregue com bicicletas para uso compartilhado e o condomínio contará com salão de festas com espaço para coworking e playground. Todos os apartamentos são planejados para desfrutar da luz solar, sendo todos face norte e com janelas maiores que o padrão. Todos os moradores poderão aproveitar da luz do sol ao longo do dia e de uma vista incrível do bairro Jardim Carvalho.
Os apartamentos possuem três tipologias, com 72 a 74 m² de área privativa, e dois quartos, sendo uma suíte. O Maison Arby possui uma das maiores áreas úteis do bairro comparando com outros empreendimentos do mesmo porte. Todas as unidades possuem sacada com churrasqueira, sala de estar, sala de jantar, cozinha, lavanderia e banheiro social.
A RF Barbur trabalha há mais de nove anos no ramo da construção civil e tem um histórico de 100% de obras entregues no prazo. Oferece parcelamento facilitado da entrada durante a obra em até 30x e possui condições especiais para investidores com descontos de até 12% para pagamento à vista.
